(바쁘신 분은 맨아래에 비과세 요건, 특별공제표가 있습니다.)
1. 들어가기 전 - 꼭 알아야하는 절세 원칙
1) 절세는 미리, 평소에 준비해야 합니다.
- 부동산 매매계약서 작성 후 잔금을 받고 등기를 넘겨줄 때, 그때서야 절세할 수 있는 방법을 찾는 것은 의미가 없습니다.
- 보유기간에 따른 양도소득세/증여세/상속세 면제한도 세율공제 등에 대해 평소에 기본 지식을 갖고 준비를 해야합니다.
2) 세금은 실질 과세원칙을 따릅니다.
- 국세는 실질과세원칙에 따라 부과됩니다.
- 이는, 세법의 해석과 적용은 조세공평이 이루어지도록 '실질'에 따라야 한다는 원칙입니다.
예) 공부상 건물/상가더라도 실 이용용도가 주택이라면 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있는 것입니다.
(물론, 실제로 주택으로 사용했다는 증빙자료를 세금을 내는 사람이 적극적으로 준비하고 주장해야합니다.)
3) 절세용도로 사용할 수 있는 증빙서류는 반드시 그때그때 챙겨야 합니다.(뒷내용에 증빙 정리표 첨부)
- 부동산 매매 후 양도소득세에는 기타비용을 감하고 부과대상액을 계산하게 됩니다.
- 이 기타비용에는 집수리비용, 건물 신축시에는 신축비용 등도 포함이 됩니다.
예를들어 엘리베이터 등을 설치할 경우 현금가액으로 싸게 계산서를 발행하지 않고 설치하는 경우가 있는데, 향후 양도소득세를 생각하면 그렇게 좋은 딜이 아닐 수도 있습니다.
2. 양도소득세 (간편 비교표)
1) 양도소득세란 무엇인가?
- 양도소득세는 [소득세법] 내에 규정이 되어 있는 세금입니다.
- 양도소득세는 개인이 토지나 건물과 같은 부동산/ 주식, 파생상품 등을 양도하는 경우 발생하는 이익/소득을 과세대상으로 삼아 부과하게 되는 세금입니다.
- 중요!!
양도소득세는 정부 정책에 의해 자주 변경되는 세금입니다. 부동산 침체나 과열을 컨트롤하기 위한 가장 직접적인 수단입니다. 그렇기때문에 같은 아파트 단지, 옆집임에도 부동산 소유주 상황이나 취득년도 등에 따라 적용 과세율이 많이 달라지게 되니, 최종적으로 전문가에게 문의해야합니다.
- 자산이전으로 무조건 양도소득세가 발생하는 것이 아닙니다.
유상/무상이전의 유무, 사업성의 유무에 따라 아래와 같이 내야하는 세목이 달라집니다.
- 즉 일반적으로 많이거래하는 아파트의 경우 '비반복적인 1회 양도'이고 사업적 성격이 없으니 양도소득세를 내는것이고
가업을 잇는 경우 사업적 목적을 위해 자산의 이전이 발생하는 경우로 양도소득세가 아닌 사업소득세가 발생합니다.
2) 양도의 종류
- 양도 : 자산의 소유권이전을 위한 등기/등록과 관계가 없이 [사실상의 소유권이 유상으로 이전되는 경우].
1) 매매 - 부동산을 파는 매도인은 부동산의 소유권(등기)을 넘겨주고, 구입하는 매수인은 대금을 지급
2) 교환 - 부동산 소유자 2명이 서로 필요한 부동산을 바꾸는 것(물물교환)
ㄴ 다만 교환의 경우는 교환 '차익'에 대해 과세가 아닌, 교환자산 '전체'에 대해 과세하게 됩니다.
3) 법인 현물출자 - 법인에 자금대신 부동산으로 출자하는 것. (부동산을 법인에 이전, 그 대가로 주식취득)
ㄴ 현물출자의 경우 일반 매매와 달리 양도가액이 유동적 / 절세 고민 가능
4) 경매, 공매, 이혼으로 인한 재산분할 등..
5) 부담부증여
- 부동산을 무상으로 넘겨주는 것 : 증여,
- 부동산과 그 부동산에 있는 채무를 함께 넘기는 것 : 부담부증여
예) 아버지가 딸에게 시가 10억원 아파트 증여시, 대출금 7억을 함께 증여할 경우 ?
대출금 7억은 아버지가 양도소득세를 내야하고, 나머지3억은 딸이 증여세를 납부해야함.
3) 양도소득세 장기보유 특별공제율
- 양도소득세 공제율
양도소득세는 3년이상 보유부터 공제를 받을 수 있습니다.
1년=2%라고 생각하시면 계산하기에 편합니다.
- 아래 국세청에서 가지고온 장기보유특별공제율표를 공유드립니다.
(하지만 이순간에도 양도세 관련 법률은 매우 빠르게 바뀌고 있으니 다들 최신정보를 반드시 찾아보세요)
3. 양도소득세 비과세요건 및 절세 방법
1) 양도소득세 절세방법
- 양도소득세를 내게 될 때, 결국 우리가 N년전 구매했던 매입가격과, 현재 팔게될 매도가격은 이미 정해져있습니다.
- 그렇기때문에 양도세를 내게될 입장에서는 [필요경비]를 최대한 구비해 양도소득에서 비용으로 인정받는 것이 하나의 절세 방법 TIP이라고 할 수 있어요.
- 국세청에서 인정한 [필요경비로 인정되는것, 안되는 것] 표를 아래에 만들어두었으니 참고하시면 좋을거같습니다.
2) 양도소득세 비과세요건
비과세요건은 매우 빠르게 바뀌는 항목으로, Remember라는 채널에서 11월 24일에 발표한 내용을 가지고왔습니다.
